Cartaya Alquila
Una propuesta para aumentar la vivienda residencial estable, impulsar un parque público permanente y garantizar alquileres asumibles.
1. Introducción y justificación
El acceso a una vivienda estable y asequible constituye uno de los principales problemas sociales para muchas familias, jóvenes y personas trabajadoras. El incremento del precio del alquiler, la utilización creciente de viviendas para usos turísticos o temporales y la escasez de un parque público suficiente dificultan especialmente el acceso a una vivienda habitual.
Ante esta situación, el Ayuntamiento de Cartaya debe asumir un papel activo que vaya más allá de atender situaciones de emergencia habitacional cuando el problema ya se ha producido.
El Programa Municipal de Vivienda «Cartaya Alquila» pretende crear una política pública permanente basada en dos instrumentos complementarios:
- Construir progresivamente un parque municipal de viviendas en alquiler que permanezca en manos públicas.
- Movilizar viviendas privadas hacia el alquiler residencial de larga duración, ofreciendo a sus propietarios garantías suficientes para que resulte atractivo incorporarlas al programa.
La finalidad es aumentar de forma sostenida la oferta de vivienda residencial asequible en Cartaya y sus núcleos de población, evitando al mismo tiempo que la política municipal dependa exclusivamente del mercado privado.
La filosofía general puede resumirse en tres principios:
alquiler estable, precios equitativos y vivienda pública que permanece pública.
2. Objetivos del programa
Objetivo general
Facilitar el acceso a una vivienda habitual, estable y económicamente asumible, reduciendo el esfuerzo que las familias deben realizar para pagar el alquiler y aumentando de forma progresiva el patrimonio residencial público del municipio.
Objetivos específicos
- Incrementar la oferta de vivienda destinada al alquiler residencial de larga duración.
- Crear progresivamente un parque público municipal permanente de vivienda.
- Incorporar al mercado residencial viviendas privadas mediante un sistema municipal de garantías.
- Evitar que las familias tengan que destinar más del 30 % de sus ingresos netos disponibles al pago del alquiler.
- Establecer alquileres equitativos, ajustados a la capacidad económica de cada unidad de convivencia.
- Facilitar la emancipación de jóvenes y mejorar el acceso a la vivienda de familias, mayores y personas en situación de vulnerabilidad.
- Ofrecer seguridad a los propietarios frente al impago, los conflictos contractuales o determinadas situaciones de ocupación.
- Reducir la utilización especulativa de la vivienda cuando esta comprometa la oferta residencial.
- Evitar la privatización del patrimonio residencial municipal.
- Establecer procedimientos públicos de adjudicación que impidan cualquier forma de favoritismo o clientelismo.
- Convertir la política de vivienda en una política municipal estructural, y no únicamente asistencial.
3. Principios básicos
El programa se sustentará sobre varios principios.
La vivienda municipal será patrimonio colectivo permanente. Las viviendas adquiridas, rehabilitadas o construidas específicamente para el programa permanecerán destinadas al parque público de alquiler.
La vivienda privada seguirá siendo privada. La incorporación de propietarios particulares será voluntaria y durante el periodo establecido en el convenio de adhesión.
El alquiler será residencial y estable. No se financiarán alquileres turísticos ni fórmulas de corta duración incompatibles con la residencia habitual.
La renta será equitativa, no necesariamente igual. Dos familias con capacidades económicas diferentes no tienen por qué pagar exactamente el mismo alquiler.
La gestión será pública y transparente. Las adjudicaciones y baremaciones estarán sujetas a criterios previamente establecidos y fiscalizables.
La mediación tendrá prioridad frente al conflicto, aunque el programa no renunciará a utilizar la vía judicial cuando resulte necesaria.
4. Gestión municipal sin crear una nueva estructura política
La gestión ordinaria se desarrollará prioritariamente utilizando los recursos humanos existentes en Servicios Sociales, coordinados con Urbanismo, Secretaría, Intervención y los servicios jurídicos municipales.
No se propone crear nuevos cargos políticos ni nuevos asesores.
Según la plantilla incluida en el Presupuesto municipal de 2026, el programa de Acción Social cuenta con 18 plazas funcionariales, 12 ocupadas y 6 vacantes, entre las que aparecen trabajadores/as sociales, educadores/as, psicólogos/as y personal administrativo.
Además existe una plaza ocupada de auxiliar de Servicios Sociales como personal laboral, de forma que actualmente figuran 13 puestos ocupados directamente adscritos a Acción Social, además de seis plazas funcionariales vacantes.
Sobre esta estructura se organizará una Oficina Municipal de Vivienda, encargada de centralizar la gestión del programa.
Entre sus funciones estarán la incorporación de viviendas, gestión de contratos, atención a propietarios e inquilinos, baremación de solicitudes, mediación, seguimiento de los pagos y coordinación de las garantías municipales.
Si posteriormente el volumen de trabajo hiciera necesario ampliar personal, deberá estudiarse prioritariamente la cobertura de las plazas vacantes antes que la creación de nuevas estructuras políticas.
5. Constitución del parque municipal de vivienda
El programa contará con dos fuentes complementarias de vivienda.
5.1. Viviendas de propiedad municipal
Se incorporarán:
- viviendas municipales actualmente disponibles;
- viviendas municipales susceptibles de rehabilitación;
- viviendas adquiridas por el Ayuntamiento;
- edificios completos cuya adquisición pueda resultar económicamente conveniente;
- viviendas recuperadas mediante rehabilitación;
- y nuevas promociones construidas sobre suelo público.
Todas las viviendas adquiridas, construidas o rehabilitadas específicamente para este programa pasarán a formar parte de un parque público municipal permanente de alquiler.
El principio será:
la vivienda adquirida con recursos públicos para garantizar el acceso a la vivienda no vuelve posteriormente al mercado especulativo.
Por ello, estas viviendas no podrán ser vendidas a particulares, empresas, fondos de inversión u otras entidades privadas como procedimiento ordinario de gestión municipal.
Las normas reguladoras deberán establecer las mayores garantías jurídicas posibles para mantener su afectación al parque público.
Una eventual modificación de su destino deberá ser excepcional, estar expresamente justificada por razones de interés público y contar con los informes técnicos, jurídicos y económicos correspondientes.
Cada vivienda adquirida debe considerarse una inversión permanente en el patrimonio colectivo de Cartaya.
5.2. Viviendas privadas adheridas
Los propietarios particulares podrán incorporar voluntariamente viviendas al programa a cambio de las garantías e incentivos municipales establecidos.
La propiedad seguirá siendo privada.
Durante el periodo acordado, la vivienda deberá destinarse exclusivamente al alquiler residencial habitual de larga duración.
Finalizado el compromiso contractual con el Ayuntamiento, el propietario recuperará la plena disponibilidad del inmueble.
El propio Presupuesto municipal contempla actualmente 77.000 euros de ingresos por arrendamiento de viviendas, lo que muestra que el Ayuntamiento ya mantiene actividad relacionada con el alquiler residencial municipal.
6. Alquiler residencial de larga duración
Las viviendas del programa tendrán como destino exclusivo la residencia habitual y permanente.
Quedarán excluidos:
- alquiler turístico;
- alquiler vacacional;
- alquiler temporal utilizado para eludir el residencial;
- y cualquier modalidad incompatible con la estabilidad habitacional perseguida.
Los propietarios privados deberán comprometerse a mantener sus viviendas en el programa durante un plazo mínimo establecido reglamentariamente.
El objetivo es crear hogares estables, no financiar alojamientos temporales.
7. Sistema de alquiler equitativo
Uno de los principios fundamentales de «Cartaya Alquila» será diferenciar entre igualdad y equidad.
Cobrar exactamente el mismo alquiler a hogares con ingresos muy diferentes puede producir resultados profundamente desiguales.
Por ello, en las viviendas municipales la renta se determinará atendiendo fundamentalmente a la capacidad económica real de la unidad de convivencia.
Límite máximo del 30 %
En ningún caso el alquiler podrá superar el 30 % de los ingresos netos disponibles de la unidad de convivencia.
El 30 % será un límite máximo, no una renta obligatoria.
En hogares con ingresos especialmente bajos o con circunstancias de vulnerabilidad podrán establecerse porcentajes inferiores.
Por ejemplo:
una familia con ingresos netos de 1.000 euros mensuales nunca pagaría más de 300 euros, pero podría abonar una cantidad inferior si su situación familiar o económica lo justificara.
Una familia con ingresos superiores podría pagar una renta mayor, siempre respetando tanto el límite del 30 % como el precio máximo asignado a esa vivienda.
El principio será:
no todos pagan lo mismo; cada hogar contribuye en función de su capacidad económica.
En las viviendas privadas adheridas existirán igualmente precios máximos. Cuando la renta asumible por la familia sea inferior a la pactada dentro del programa con el propietario, podrán articularse ayudas o mecanismos de compensación dentro de las disponibilidades presupuestarias.
8. Adjudicación de las viviendas
Las viviendas se adjudicarán mediante procedimientos públicos, objetivos, previamente regulados y fiscalizables.
La baremación podrá considerar:
- ingresos netos de la unidad de convivencia;
- número de miembros;
- porcentaje de renta actualmente destinado a vivienda;
- existencia de menores;
- discapacidad o dependencia;
- familias monoparentales;
- jóvenes con dificultades para emanciparse;
- personas mayores;
- víctimas de violencia;
- riesgo de pérdida de vivienda;
- ausencia de vivienda alternativa;
- y otras situaciones objetivas de necesidad habitacional.
Las normas de baremación serán públicas antes de iniciarse cada procedimiento.
Las listas, puntuaciones y adjudicaciones deberán poder ser revisadas y recurridas, respetando siempre la legislación de protección de datos.
La vivienda pública no puede convertirse en una herramienta clientelar.
9. Garantías para los propietarios privados
Una de las principales razones por las que determinadas viviendas no llegan al mercado de alquiler residencial es el miedo de sus propietarios al impago, a desperfectos o a procedimientos judiciales prolongados.
El Ayuntamiento ofrecerá seguridad a quienes voluntariamente participen en «Cartaya Alquila».
Se creará un Fondo Municipal de Garantía del Alquiler, o alternativamente se contratará un seguro colectivo.
Podrá cubrir, dentro de los límites establecidos:
- determinadas mensualidades impagadas;
- daños acreditados superiores al desgaste normal;
- determinados gastos jurídicos;
- y costes asociados a procedimientos necesarios para recuperar la vivienda.
El propietario tendrá así una garantía que no obtiene necesariamente alquilando directamente en el mercado.
10. Mediación y resolución de conflictos
Ante cualquier incumplimiento contractual se priorizará inicialmente la negociación y mediación.
Si el impago está relacionado con una situación de vulnerabilidad sobrevenida, Servicios Sociales intervendrá para estudiar alternativas antes de recurrir a procedimientos judiciales.
Sin embargo, la participación en un programa social tampoco puede significar que el propietario quede desprotegido.
Ante un impago persistente, incumplimiento grave u ocupación sin título legítimo, el Ayuntamiento asumirá o facilitará la asistencia jurídica necesaria.
Por tanto:
negociación siempre que sea posible; vía judicial cuando resulte necesaria.
11. Incentivos para los propietarios
Los propietarios incorporados al programa podrán recibir:
- garantía de cobro;
- gestión administrativa del contrato;
- mediación;
- asistencia jurídica;
- cobertura de determinados daños;
- ayudas económicas;
- y beneficios fiscales cuando la legislación lo permita.
Se estudiará particularmente la posibilidad de establecer bonificaciones del IBI para viviendas incorporadas durante periodos prolongados al alquiler residencial asequible.
Cuando una determinada bonificación fiscal no resulte jurídicamente viable, podrán articularse subvenciones o incentivos económicos equivalentes.
La contraprestación será aceptar una renta máxima y estabilidad contractual.
En términos sencillos:
el propietario acepta menor rentabilidad máxima a cambio de mayor seguridad.
12. Financiación del programa
La financiación debe responder a una prioridad política: antes de exigir nuevos sacrificios a la ciudadanía, reorganizar el gasto existente.
12.1. Eliminación del personal eventual de gabinete
El Presupuesto de 2026 destina 210.028,64 euros a personal eventual de gabinetes de Administración General.
La propuesta será eliminar estos puestos eventuales y destinar esa capacidad presupuestaria al Programa Municipal de Vivienda.
Esto permitiría disponer inicialmente de aproximadamente:
210.000 euros anuales para vivienda.
El principio político sería:
menos asesores y más vivienda.
12.2. Reordenación del presupuesto de festejos
Si fueran necesarios recursos adicionales para adquisición, rehabilitación o construcción, se revisarán partidas de gasto no esencial.
El presupuesto de 2026 contempla en el programa de Festejos, entre otras partidas:
- 450.000 € para arrendamiento de maquinaria, instalaciones y utillaje;
- 250.000 € en gastos diversos;
- 64.500 € en electricidad;
- 42.000 € en seguridad;
- 35.000 € en estudios y trabajos técnicos.
No se propone eliminar las fiestas.
Se propone establecer una jerarquía:
si hay que elegir entre incrementar el gasto festivo o adquirir una vivienda que permanecerá durante décadas en el patrimonio municipal, tendrá prioridad la vivienda.
12.3. Fiscalidad de las viviendas turísticas
Siempre que la legislación aplicable lo permita, se estudiará establecer un recargo del 20 % del IBI a las viviendas destinadas al alquiler turístico.
La finalidad será que una actividad que reduce la oferta de vivienda residencial contribuya económicamente a financiar medidas destinadas a aumentarla.
Si jurídicamente esos ingresos tributarios no pudieran afectarse directamente al programa, el Ayuntamiento asumirá el compromiso presupuestario de destinar a vivienda una cantidad equivalente, como mínimo, a la recaudación obtenida por ese recargo.
12.4. Subvenciones y financiación externa
La Oficina Municipal de Vivienda deberá buscar activamente:
- subvenciones de la Junta de Andalucía;
- programas estatales de vivienda;
- fondos europeos;
- programas de rehabilitación;
- financiación para eficiencia energética;
- y cualquier línea disponible para construcción o adquisición de vivienda pública.
La financiación municipal actuará también como mecanismo para captar financiación externa.
13. Cambio de prioridades presupuestarias
El presupuesto municipal permite visualizar la necesidad de ese cambio.
Para 2026 se prevén 7.050.000 euros de ingresos procedentes del IBI urbano.
Sin embargo, dentro del programa presupuestario específico de Vivienda aparecen actualmente 0 euros en gastos diversos, 0 euros en estudios y trabajos técnicos y únicamente 1.500 euros destinados al suministro eléctrico.
El problema, por tanto, no puede reducirse únicamente a decir que:
«no hay dinero».
También existe una discusión legítima sobre:
qué debe ocupar el primer lugar cuando se decide dónde gastar el dinero disponible.
14. Crecimiento anual del parque público
El éxito del programa no se medirá únicamente por cuántas viviendas privadas consiga incorporar.
Su objetivo estratégico será conseguir que cada legislatura termine con un patrimonio municipal residencial significativamente mayor que el recibido al comenzar.
Siempre que la situación presupuestaria lo permita, se adquirirán, rehabilitarán o construirán nuevas viviendas.
Estas viviendas permanecerán en el parque público.
El alquiler privado colaborador resuelve necesidades inmediatas.
El parque municipal permanente proporciona una solución estructural.
15. Transparencia, control y evaluación
«Cartaya Alquila» tendrá una memoria pública anual.
Deberá informar, como mínimo, de:
- viviendas municipales existentes;
- viviendas privadas adheridas;
- nuevas viviendas adquiridas;
- viviendas rehabilitadas;
- viviendas construidas;
- solicitudes presentadas;
- adjudicaciones;
- renta media;
- porcentaje medio de ingresos dedicado al alquiler;
- impagos cubiertos;
- coste del Fondo de Garantía;
- mediaciones realizadas;
- procedimientos judiciales;
- gasto total;
- subvenciones obtenidas;
- y evolución anual del parque público.
También deberá publicarse información suficiente para evaluar la eficacia del programa sin vulnerar los datos personales de los beneficiarios.
Cada ejercicio tendrá que responder a dos preguntas fundamentales:
¿Cuántas familias han conseguido una vivienda estable y asequible?
¿Cuánto ha aumentado el patrimonio público de vivienda de Cartaya?
16. Conclusión
«Cartaya Alquila» propone pasar de una política municipal fundamentalmente reactiva a una política activa de vivienda.
No se trata únicamente de ayudar a una familia cuando ya está a punto de perder su casa.
Se trata de actuar antes:
movilizar vivienda privada, garantizar al propietario, limitar el esfuerzo económico del inquilino, adquirir vivienda pública y evitar que esa vivienda pública vuelva después al mercado privado.
El resultado perseguido es un modelo en el que:
el propietario privado obtiene seguridad;
el inquilino obtiene estabilidad y un alquiler proporcional a sus ingresos;
y el Ayuntamiento construye progresivamente un patrimonio residencial público permanente.
En definitiva:
La vivienda pública que se compra con el esfuerzo de todos debe seguir siendo de todos. Y ninguna familia debería tener que elegir entre pagar el alquiler y poder vivir.
